居住中でも収益物件は売却できる方法は？自分が住みながら無理なく進める手順を解説

居住中でも収益物件を売却できる基本知識

まず押さえておきたいのは、自ら居住している部分と賃貸部分が同じ建物内にある「居住用兼収益物件」と、全体を他人に賃貸している「純粋な収益物件」とでは、売却時の考え方が異なることです。
前者は自宅としての使用価値と賃料収入という収益性の両面から評価されるのに対し、後者は主に家賃収入や空室リスクなど収益性が重視されます。
また賃借人が入居したまま所有者だけが交代する取引は一般に「オーナーチェンジ」と呼ばれ、投資用不動産の市場では広く行われている売却方法です。
自分も住んでいる物件を売却する場合は、どの部分を誰に引き継ぐのかという整理が重要になります。

次に自分が住みながら収益物件を売却する場合に想定される買主像を整理しておくことが大切です。
賃貸部分の収益性を重視する投資家層は、安定した家賃収入や入居状況、管理のしやすさなどを重視する傾向があります。
一方、自らも住みつつ一部を賃貸したいと考える個人の買主は、将来のライフスタイルの変化に応じて間取りを使い分けられる柔軟性や、住宅ローンの返済負担を家賃収入で一部補える点に魅力を感じやすいといえます。
このように買主像によって重視するポイントが異なるため、自身の物件の特徴をどのように伝えるかが売却成功の鍵となります。

さらに居住中に売却するか、空室にしてから売却するかによって、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。
居住中売却は売主が生活を続けながら売却活動ができる一方で、内覧調整や片付けの負担が増えたり、生活感が強く見えることで印象が左右されたりする可能性があります。
空室売却は室内をじっくり見てもらいやすく、買主が入居後の生活を具体的にイメージしやすい反面、空室期間中のローン返済や管理費などの負担が売主側に残る点が課題です。
どちらが適しているかは資金計画や売却希望時期、家族の生活状況などを踏まえて検討する必要があります。

居住中の収益物件を売却する3つの具体的な方法

まず考えられる方法が、収益物件として投資家に引き継ぐオーナーチェンジ売却です。
この場合、売買の対象は「家賃収入を生む不動産」という位置付けになり、買主は利回りや空室リスクを重視して検討します。
売却の流れは収益性を踏まえた査定、販売条件の決定、投資家への募集、条件交渉、売買契約、決済・引渡しという順序が一般的です。
一方で、入居者とのトラブルや家賃滞納の有無、修繕履歴など、賃貸経営上のリスク情報を整理して開示しておくことが重要になります。

次に自分が退去せずに売却し、売却後は新しい所有者に家賃を支払う形で住み続ける方法があります。
投資家側から見ると、すでに入居実績のある物件として安定した賃料収入を見込みやすい点が特徴です。
ただし売却前に現在の利用形態（自分が居住していること）や今後の賃貸条件（賃料、更新条件、原状回復の取り決めなど）を明確にし、賃貸借契約書や重要事項説明で整合が取れるようにしておく必要があります。
また売却価格と今後支払う賃料の水準とのバランスも検討しておくと、長期的な家計の見通しが立てやすくなります。

最後に、いったん自分が退去して物件を空室にしたうえで、一般の居住用として売却する方法があります。
この場合、買主は「自分が住む家」として検討するため、間取りや日当たり、設備の状態など、生活のしやすさが重視されやすくなります。
一方で退去後は家賃収入がなくなるため、売却までの期間は固定資産税や管理費などの負担だけが残る点には注意が必要です。
そのため収益物件としての利回り重視で売るか、空室にして実需向けに売るかを比較し、自身の資金計画や売却希望時期に合う方法を選ぶことが大切です。

居住中売却で押さえる契約・法律・税金のポイント

まず収益物件に自分も住んでいる場合でも、賃貸部分には借地借家法や賃貸借契約書の内容が優先して適用される点を理解しておくことが大切です。
入居者がいるまま売却する場合、新しい所有者に賃貸借契約がそのまま承継されるのが一般的であり、原則として入居者は保護されます。
したがって勝手に退去を求めたり、売却を理由に賃料や契約条件を一方的に変えることはできません。
売却前には契約書の条文や更新期日、解約予告期間などを整理し、入居者への説明内容を不動産会社と事前に確認しておくことが重要です。

次に売却益が出る場合には、譲渡所得税の仕組みと所有期間による税率の違いを押さえておく必要があります。
国税庁の案内では、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得とされ、税率も異なります。
また自分の居住用として利用していた部分については「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の特例が設けられており、一定の要件を満たせば譲渡益から最高3,000万円まで控除を受けられます。
どの範囲が居住用として扱えるか、他の特例と重複適用できるかなどは条件が細かいため、売却前に国税庁の最新情報を確認し、必要に応じて税理士など専門家へ相談することが安心です。

さらに住宅ローンや投資ローンの残債がある状態で売却する場合は、抵当権の扱いと精算方法を事前に把握しておくことが欠かせません。
一般的には売却代金でローンを一括返済し、金融機関の手続を経て抵当権を抹消することで、所有権移転登記ができる流れとなります。
売却価格が残債を下回る見込みであれば、自己資金の追加や任意売却の検討などが必要になり、金融機関の同意が前提となる場合もあります。
このように契約条件・税金・ローン残高の3点を事前に整理しておくことで、居住中でも無理のない計画的な売却につなげることができます。

自分が住みながら収益物件を有利に売却するコツ

まず収益物件としての魅力を整理するには、現在の賃料水準や表面利回り、過去の空室期間や修繕履歴などを客観的に把握することが大切です。
特に賃料が近隣相場と比べて妥当かどうかや、共用部の清掃頻度、管理費や修繕積立金の水準などを数値と合わせて示すと、買主にとって将来の収支を具体的にイメージしやすくなります。
また自主管理か管理会社へ委託しているか、点検や清掃の体制を明らかにしておくことで、管理状況の良さを伝えやすくなります。
これらの情報をあらかじめ整理し、書面や一覧表の形にしておくと、内覧や商談の場で説得力のある説明につながります。

売却時期を見極めるにあたっては、賃貸需要の繁忙期や、固定資産税の基準日などのカレンダー上の要素を踏まえつつ、金利動向や不動産市場の成約件数の推移も参考にすることが有効です。
価格設定では過去の成約事例を基にした適正価格の範囲を把握した上で、将来の修繕費や空室リスクを踏まえた利回り水準を意識すると、投資家にも納得されやすくなります。
そのうえで引渡時期や設備の修繕負担など、価格以外の条件も交渉材料として整理しておくと、最終的な条件調整が進めやすくなります。
あらかじめ「譲歩できる点」と「譲れない点」を明確にしておくことが、居住中でも無理のない取引につながります。

自分が住みながら売却する場合には、内覧対応でのプライバシー保護と生活への負担軽減が重要になります。
具体的には内覧の曜日や時間帯をあらかじめ限定しておき、事前連絡のルールを決めることで、急な訪問によるストレスを避けることができます。
また貴重品や個人情報が分かる書類は、内覧前に必ず目に触れない場所へ移動させ、生活感の強い物品も可能な範囲で整理しておくと安心です。
さらに写真撮影の範囲や、家族の在宅状況についても事前に方針を決めておくことで、プライバシーを守りつつ、買主に良い印象を与えやすくなります。

まとめ

居住中の収益物件でも、売却方法を工夫すれば無理なく資産整理が可能です。
投資家へのオーナーチェンジ、自分が賃借人として住み続ける方法、退去後に一般の居住用として売却する方法など、選択肢は複数あります。
ただし契約内容や法律、税金、ローン残債の精算など、専門的な確認が欠かせません。
当社では、お客様の現在の暮らしを守りながら、できるだけ有利な売却につながる方法を一緒に検討します。
「自分の場合はどう進めるのが良いか」を知りたい方は、まずはお気軽にご相談ください。